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一、房地产企业收入的规定及应注意的问题 （一）、收入的概念在《税法》上和《会计》上是不同的，结转时间在《会计》上和《税法》上也是不同的。 根据《》的规定，房地产企业确认收入必须同时满足以下条件： 1、 房地产的法定所有权上的主要风险和报酬已经转移给买方； 2、 商品房已经移交，房地产企业没有保留对商品房的继续管理权，也没有对商品房实施有效控制； 3、 销售合同已经履行，发票已经开具，相关的价款已经取得或已取得收款凭据； 4、 收入的金额能够可靠计量； 5、 相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量。 而根据《》（国税发[2009]31号）规定，房地产企业应按以下规定确认收入： 1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 4、采取委托方式销售开发产品的，应按不同的委托方式合理地确认收入的实现。 （二）检查收入应注意的问题 1、房地产开发企业的经营范围和经营目的，使得房地产开发企业对外销售开发产品有两种方式，即开发产品的出售和出租。房地产开发企业的开发经营特点，决定了其出租房周转房商品房三者之间用途不稳定的特点。房地产开发企业可根据自身的生产经营情况，资金状况以及市场销售情况等，来具体决定开发产品的用途。 例如：房地产开发企业的经营者，经过市场调查和市场预测，认为目前房屋的销售市场看好，可以设法将出租房变为商品房对外进行出售；相反，如果房屋的销售市场疲软，但租房风盛行，则可以将商品记变为出租房对外行行出租。房地产开发企业的周转房也是如此。当商品房暂未出售之前，可临用于安置动迁户，待动迁户安置完毕之后，再将空出的周转房作为出租房或商品房用于对外出租或出售。所以检查时要注意三者之间的增减变化，看其出租或销售收入是否记入其他业务收入，主营业务收入账户，有无将出租房，周转房销售后直接冲减出租房，周转房所发生的摊销费和改装修复费等。 2、收入的分解一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同。另外，就是价外费用的分离，房地产企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费，这时房地产企业一般都会成立一个物业公司，将所有这些相关的代收费用由物业公司收取并向业主开具发票，这样减少房地产企业的计税收入。 3、对房地产开发分司的检查，一般可通过主营业务收入，其他业务收入，主营业务税金及附加等损益类科目和应收账款，预收账款等往来账户来发现问题。应特别注意以下几个问题： （1）将经营收入账与有关会计凭证相核对同时核对纳税人开具的 商品房发票 和 动迁房发票 存根联，看有无分解收入，减少营业额的现象。（房地产开发企业在开发中，与被拆迁户签订拆迁还房协议，约定房地产竣工后，在原地按照同等面积安置被拆迁户，实际上房地产开发企业是用房屋换取了土地使用权） （2）将 应付账款 预收账款，等往来明细账与有关记账凭证，原始凭证，销售合同等相核对，看有无将收入挂往来即不纳税的现象 （3）将经营收入，分期收款开发产品等明细账与有关记账凭证，原始凭证及销售合同相核对，看有无按合同规定应收销售款而实际未收到等原因而未转作经营收入的现象。 （4）以房换地时，其转达让房屋的营业额是否为用来换取土地使用权的新建房屋的造价，旧房的评估价或旧房的买价。 （5）审查 固定资产 ，营业外支出、销售费用等账户与有关会凭证相对照，有无捐赠不动产的行为、作为样品、职工福利、奖励等。 （6）几种特殊情况： 还本销售 对以还本方式销售建筑物的行为，应按向购买者收到的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓还本支出。 以房换房 属于有偿转让不动产范畴，应该缴纳营业税。 购房回租 即与购房者签订 商品房买卖合同书 观时，根据合同约定的期限，在一定时期后又将商品房购回。对房地产开发公司和购房者均应按销售不动产税目征收营业税。 二、房地产企业成本费用的规定及应注意的问题 （一）成本费用的有关规定 房地产开发企业准予扣除的支出项目包括开发、经营过程中发生的、与取得收入相关的成本、费用、税金和损失。房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。 1.房地产开发企业应以独立编制 建筑工程预算书 （包括独立编制设计预算和施工图预算）的单位工程为成本核算对象，分别核算建造成本。对支付的属于多个成本核算对象的开发费用，应按建筑面积等合理的方法在各成本核算对象之间进行分配。 2.房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品建造成本，是指房地产开发过程中实际发生的，已实现销售的开发产品所发生的建造成本。具体计算公式如下：可售面积单位工程成本=成本核算对象总建造成本/成本核算对象总可售面积 ，当期可扣除的销售成本= 各成本对象已实现销售的可售面积 可售面积单位工程成本。 3.开发产品建造成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用、借款费用及其他费用等。 （二）成本费用注意的有关问题 房地产公司的收入可以通过与各部门联手等方法计算出应税收入。故而虚增成本成了房地产企业达到少缴税款的主要渠道。 1.有虚增建安项目与隐蔽工程时，要结算房地产开发项目的整体平面图、总规划图、总容积率等，确定该开发项目应有的建筑项目，预测所需的建安项目。以防虚增建安成本。如：房地产开发企业可能会通过虚列建安项目，达到降低土地增值率，减少土地增值额，虚列企业所得税税前扣除额，减少应纳税所得额的目的。进而逃避土地增值税，企业所得税等。具体可以查看开发项目总预算，与施工方的合同等。查看所开出的发票中是否存在不实项目，尤其以附属工程（如绿化、环卫、排洪、排污、供水、供电、供气等）隐蔽工程的支出。在此类项目中，一般的税务机关是没有能力查实的，他们可能通过在税务机关代开或取得假发票等方式开出此类建筑安装发票。以支付较小的代价获取大的利益。 2.另一种虚增成本的方法就是在动迁房的支出上做文章，因这些房屋在最后一般要拆除，方式同上。 还有，就是征地补偿费用上，如果开发项目征用的是农民的土地，就可以大做手脚。因为此项支出大多以白条的方式支付。 3.将公司管理人员加入项目人员编制中，使其发生的工资、办公费等做为项目开发的间接费列入开发成本等，加大开发成本，减少土地增值额。 还有就是将在税务上有比例或限额的一些费用，如业务招待费，广告宣传费，以其他名目，挤入开发间接费，甚至是开发成本里。 以 开发间接费－其他 开发成本－其他 或者其他子目的形式出现，一般对于不常出现的二级及以下级的科目就应多注意了。 责任编辑：冠 游戏项目提前泄密兵行险招除内奸
答：一年一度的企业所得税汇算清缴临近，企业要做好企业所得税汇算清缴工作，应在准确会计核算的基础上，注意以下几个问题。 申报汇缴要按期。纳税人除另有规定外，应在纳税年度终了后5个月内，向主管税务机关报送《企业所得税年度纳税申报表》和税务机关要求报送的其他有关资料，办理结清税款手续。如果纳税人因不可抗力，不能按期办理纳税申报的（比如受冰冻灾害的影响），可按照《税收征管法》及其实施细则的规定，办理延期纳税申报。 财产损失要申报。根据《》（税务总局公告〔2011〕第25号）第四条规定，企业实际资产损失，应当在其实际发生且会计上已作损失处理的年度申报扣除；法定资产损失，应当在企业向主管税务机关提供证据资料证明该项资产已符合法定资产损失确认条件，且会计上已作损失处理的年度申报扣除。该《公告》第五条还规定，企业发生的资产损失，应按规定的程序和要求向主管税务机关申报后方能在税前扣除。未经申报的损失，不得在税前扣除。 减免优惠要备案。《税收减免管理办法（试行）》（国税发〔2005〕129号）规定，减免税分为报批类减免税和备案类减免税。报批类减免税是指应由税务机关审批的减免税项目；备案类减免税是指取消审批手续的减免税项目和不需税务机关审批的减免税项目。纳税人享受报批类减免税，应提交相应资料，提出申请，经按规定具有审批权限的税务机关审批确认后执行。纳税人享受备案类减免税，应提请备案，经税务机关登记备案后，自登记备案之日起执行。纳税人未按规定备案的，一律不得减免税。 纳税事项要调整。目前税收制度和会计制度之间的差异很大，在成本费用税前列支方面，税法规定了可以列支、不允许列支和限制性列支等项目，这就要求纳税人逐项审核成本费用项目，对不符合规定的要在汇算清缴时予以调整。企业所得税汇算清缴一般会涉及账务调整和纳税事项调整。账务调整只是针对违反会计制度规定所作账务处理的调整，纳税调整则是针对会计与税法差异的调整。前者必须进行账内调整，通过调整使之符合会计规定；后者只是在账外调整，即只在纳税申报表内调整，通过调整使之符合税法规定。 年度亏损要弥补。企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转期最长不得超过5年。 填报口径要统一。根据企业所得税法规定，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算，以统一填报口径。主要包括准备金税前扣除、资产损失税前扣除、不征税收入、免税收入、投资损失扣除、税收优惠、弥补亏损、企业资产处署等系列数据填报，要遵循有关税收法规、财务制度规定，确�？诰兑恢�。 电子申报程序要熟练。在系统安装后首次输入企业信息的时候要仔细填写企业的基础信息，包括企业的行业、经济性质、核算方式即就地缴纳还是汇总缴纳等，这些基础信息都要填写，而且要和税务登记信息即税务局的CTAIS中登记信息一致，才能申报成功。企业在录入数据的时候，每张表格包括主表、附表和财务报表都要填写，没有数据的就填零。特别是财务报表的期初和期末数都要填，而且资产负债表的期初数不能为零。去年有些企业的资产负债表的期初数都填零，结果不能打包通过，新开户的企业资产负债表的期初数就填写企业开业时的经济状态，记住不能零。在申报表的主表中，如果企业是亏损的，在应纳税所得额这一栏不能填负数，应该填0。 责任编辑：泥巴姐 企业所得税视同销售应该注意哪些问题
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法定盈余公积一般是指规定企业必须从税后利润中提取的盈余公积，提取比例为10%。当企业提取法定盈余公积时，相关的会计分录怎么做？提取法定盈余公积的会计分录借：利润分配-提取法定盈余公积贷：盈余公积-法定盈余公积什么是盈余公积？盈余公积是根据本年盈余公积，是指企业按照规定从净利润中提取的各种积累资金。根据其用途不同分为公益金和一般盈余公积两类。一般盈余公积分为两种：一种是法定盈余公积;另一种是任意盈余公积。法定盈余公积，是指按照企业净利润和法定比例计提的盈余公积提取的，所以是在年末一次计提。什么是法定盈余公积？法定盈余公积一般是指规定企业必须从税后利润中提取的盈余公积，提取比例为10%。企业净利润和法定比例计提的盈余公积。当法定盈余公积累计金额达到企业注册资本的50%以上时，可以不再提龋法定盈余公积的用途：1、弥补公司亏损;2、扩大公司生产经营;3、转增公司资本(转增时所留存的该科目余额不得少于转增前注册资本的25%)利润分配是什么？利润分配是企业在一定时期(通常为年度)内对所实现的利润总额以及从联营单位分得的利润，按规定在与企业、企业与企业之间的分配。房租摊销如何写会计分录？